Il mercato della locazione in Italia sta attraversando una fase di forte tensione. La domanda di abitazioni in affitto è elevata, mentre l’offerta di immobili disponibili per contratti di medio-lungo periodo rimane insufficiente, dichiara il Segretario del sindacato inquilini ANIA Dr. Andrea Monteleone.
Non siamo di fronte soltanto a un problema di prezzi, siamo di fronte soprattutto a un problema di offerta abitativa, di fiducia e di convenienza economica nell’immettere gli immobili sul mercato della locazione stabile.
L’Osservatorio Affitti 2024 ha evidenziato una significativa distanza tra domanda e offerta, circa l’11% delle abitazioni risulta non utilizzato o non concesso in locazione. Nello stesso studio il 30% dei proprietari dichiara di non essere disposto a concedere in locazione le proprie abitazioni e quasi un terzo dei locatori riferiva di aver sperimentato fenomeni di morosità.
Anche le rilevazioni successive della Banca d’Italia, dichiara il Delegato dell’Associazione Proprietari CASA MIA Dr. Gaetano Bonura, hanno confermato la combinazione di domanda robusta e offerta debole, segnalando tra i fattori di riduzione dell’offerta anche la crescente preferenza di una parte dei proprietari per le locazioni brevi.
Il problema, quindi, non può essere affrontato esclusivamente dal lato della domanda o attraverso interventi emergenziali sui canoni. Occorre intervenire sulle ragioni che tengono fuori dal mercato una parte consistente del patrimonio immobiliare.
Diventa assolutamente necessario aprire una nuova stagione di politiche abitative fondata su un principio semplice, chi mette stabilmente una casa a disposizione di una famiglia, di un lavoratore o di uno studente deve essere fiscalmente e normativamente incentivato a farlo.
La Delegata dell’Associazione Proprietari CASA MIA Dr.ssa Serena Giuliano evidenzia l’ormai improrogabile necessità di introdurre una terza cedolare secca al 5% per i contratti di locazione abitativa di lunga durata, con canone invariato per l’intera durata contrattuale, e maggiori agevolazioni fiscali attraverso l’uso delle detrazioni fiscali a favore dei conduttori.
La misura dovrebbe essere costruita in modo semplice e verificabile, con l’applicazione dell’aliquota del 5% ai contratti di locazione abitativa di lunga durata e con durata minima incentivata, preferibilmente 6+4 anni con canone bloccato per tutta la durata del contratto, e assistiti dalle rispettive OO.SS. dei proprietari e degli inquilini.
Diventa importante applicare procedure fiscali e amministrative semplici, in modo che l’incentivo sia concretamente utilizzabile anche dal piccolo proprietario, come già avviene con i contratti concordati a cedolare agevolata al 10%, azione questa che ha sostanzialmente eliminato del tutto i contratti di locazione in nero.
Lo Stato non deve limitarsi a tassare il reddito derivante dalla casa locata, ma deve premiare fiscalmente la scelta del proprietario di offrire un’abitazione in locazione stabile e prevedibile.
Il 5% non è quindi un beneficio indiscriminato alla proprietà immobiliare ma il corrispettivo fiscale di un comportamento socialmente ed economicamente utile, ossia mettere un’abitazione a disposizione del mercato residenziale per un periodo lungo e con un canone stabile.
La misura avrebbe inoltre il vantaggio di creare una relazione più equilibrata tra le parti, il proprietario riceverebbe certezza fiscale e maggiore prevedibilità del rendimento, e l’inquilino avrebbe maggiore certezza sulla propria spesa abitativa, e sulle detrazioni fiscali maggiorate a favore del conduttore.
La proposta della cedolare al 5% deve essere accompagnata da una precisa filosofia, meno speculazione sul canone, più stabilità nel rapporto di locazione.
L’inquilino, a sua volta, dichiara il Delegato ANIA Giuseppe Dioguardi, otterrebbe una delle condizioni oggi più preziose: la possibilità di programmare nel tempo la propria spesa per la casa e ricevere un concreto aiuto da parte dello Stato con una detrazione fiscale importante.
ANIA e CASA MIA ritengono quindi che la stabilità del canone debba diventare una variabile centrale delle politiche fiscali sulla casa.
La seconda grande priorità deve essere il recupero del patrimonio esistente visto che secondo l’Istat, nel 2024 in Italia esistono 35,27 milioni di abitazioni, delle quali 9,58 milioni non occupate, includendo sia abitazioni vuote sia abitazioni occupate esclusivamente da persone non residenti.
Questo dato non significa che tutte queste abitazioni possano essere immediatamente trasformate in case in affitto, molte sono seconde case, moltissimi immobili sono situati in aree in via di spopolamento e quindi a bassa o nulla domanda.
Ma proprio per questo occorre una strategia nazionale di riattivazione del patrimonio immobiliare inutilizzato presente nelle aree ad alta densità abitativa e più coinvolte nella crisi delle locazioni..
ANIA e CASA MIA chiedono un piano nazionale per il censimento e il recupero degli immobili abbandonati e inutilizzati nei centri urbani, e la proposta del Governo Nazionale denominata PIANO CASA va certamente in questa direzione.
Il Piano Casa deve essere supportato da concreti incentivi fiscali per la ristrutturazione degli immobili destinati successivamente alla locazione residenziale di lunga durata, da procedure amministrative semplificate per il recupero degli immobili degradati, e programmi di collaborazione tra Stato, Regioni, Comuni e proprietari privati per recuperare immobili inutilizzati nei quartieri maggiormente interessati dalla carenza abitativa.
Non ha senso continuare a parlare esclusivamente di emergenza abitativa se, contemporaneamente, una parte significativa del patrimonio edilizio rimane inutilizzata o sottoutilizzata.
Il recupero dell’esistente non è sufficiente, in molte città italiane, soprattutto nei grandi centri universitari, produttivi e turistici, la domanda di abitazioni supera strutturalmente l’offerta disponibile.
Per questo è necessario tornare a costruire, con una programmazione pubblica e privata orientata alla domanda abitativa reale con progetti che debbono valorizzare il verde urbano.
L’obiettivo deve essere quello di aumentare strutturalmente lo stock abitativo disponibile, evitando che la crescita della domanda produca automaticamente un’ulteriore crescita dei canoni.
ANIA e CASA MIA ritengono inoltre necessario affrontare il tema della crescente concentrazione della proprietà immobiliare e della presenza di grandi operatori finanziari e multinazionali nel mercato residenziale.
Il problema non è la dimensione dell’operatore in quanto tale, né la provenienza del capitale. Il problema nasce quando una concentrazione significativa di immobili destinati alla locazione può ridurre la concorrenza, alterare gli equilibri territoriali o contribuire alla formazione dei prezzi senza adeguate forme di trasparenza.
Per questo proponiamo una maggiore trasparenza sulla proprietà effettiva dei grandi portafogli immobiliari, e strumenti antimonopolistici di tutela della concorrenza qualora si determinino posizioni dominanti.
L’obiettivo non deve essere penalizzare chi investe nel settore immobiliare, ma evitare che il mercato della casa venga progressivamente sottratto alla pluralità dei proprietari e dei piccoli risparmiatori che storicamente costituiscono una componente fondamentale del sistema immobiliare italiano.
ANIA e CASA MIA propongono pertanto al Governo e al Parlamento un Nuovo Patto Nazionale per la Casa,
Occorre creare le condizioni perché sempre più proprietari scelgano di affittare, per più tempo e a condizioni più prevedibili.
Più case disponibili, più contratti di lunga durata, canoni più prevedibili e maggiore sicurezza sia per chi affitta sia per chi mette a disposizione un’abitazione.
La Direzione CASA MIA
La Direzione ANIA
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